Saat melakukan jual beli tanah atau properti, Anda akan pasti pernah mendengar istilah NJOP. Nilai Jual Objek Pajak, begitulah kepanjangannya seringkali dijadikan pembahasan utama ketika membicarakan harga dari suatu properti.
Namun, tampaknya sedikit yang mengetahui secara pasti arti dari istilah yang satu ini. Untuk Anda yang ingin berinvestasi di bidang properti, memperkaya pemahaman seputar istilah semacam ini adalah hal yang wajib untuk dilakukan.
Kami akan menjelaskan kepada Anda mengenai hal utama yang berkaitan dengan NJOP sekaligus nanti kita sama-sama mencoba untuk menghitungnya dengan rumus tertentu. Tidak perlu berlama-lama, mari kita simak pembahasan lebih lengkapnya.
Apa Itu NJOP?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah penentuan harga rata-rata yang didapatkan dari proses transaksi jual beli secara umum. Tidak selalunya menerapkan prinsip tersebut, NJOP juga bisa ditentukan melalui tiga hal. Pertama, didasarkan pada perbandingan harga objek lain yang masih sejenis. Kedua, nilai perolehan baru. Ketiga penentuannya menurut Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.
Selain itu, NJOP juga merupakan nilai yang telah ditetapkan oleh negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Tidak mengherankan jika Anda seringkali mendengar persoalan NJOP ketika datang ke kantor BPN saat tahap menunjukan bukti lunas PBB dan BPHTB.
Pada prinsipnya Nilai Jual Objek Pajak akan terus meningkat seiring dengan perkembangan suatu daerah. Oleh karenanya, pemerintah memberikan kebijakan bahwa pembayaran NJOP setidaknya dilakukan tiga tahun sekali, tetapi untuk daerah yang pesat Nilai Jual Objek Pajak bisa dilakukan setahun sekali.
Hampir lupa, penentun NJOP ini dihitung per meter persegi, masyarakat sering menjadikan nilai ini sebagai harga terendah dari sebuah properti.
Kegunaan dan Manfaat NJOP Secara Nyata
Sebagai bagian dari pajak, kami yakin pembaca sudah tahu bahwa uang yang Anda bayarkan tersebut akan digunakan untuk kepentingan bersama termasuk kesejahteraan rakyat juga.
Selain itu, dengan adanya NJOP Anda jadi bisa tahu seberapa besar dana serta pembayaran pajak yang akan ditanggung saat melakukan pembelian rumah atau tanah.
Sebagai patokan, apabila harga yang ditawarkan jauh di atas Nilai Jual Objek Pajak maka kemungkinan besar pemilik tanah menjual properti tersebut terlalu mahal. Dengan begitu Anda bisa lebih mudah untuk memilih tanah mana yang sekiranya menawarkan harga yang ideal.
Cara Menghitung NJOP Dengan Benar, Sama Sekali Tidak Sulit!
Sebelum mengetahui rumus perhitungannya, Anda perlu memahami kembali bahwa NJOP ditentukan atas tiga hal, antara lain sebagai berikut.
1. Objek Pajak Lain
NJOP bisa diketahui dengan melakukan pengamatan dan penelitian, untuk kemudian membandingkannya dengan nilai objek pajak lain yang masih sejenis.
2. Penggantian NJOP
Selain cara pertama, penentuan NJOP juga bisa dilakukan melalui penggantian Nilai Jual Objek Pajak hasil pendapatan dari objek tersebut.
3. Nilai Perolehan Baru
Lebih kompleks, penentuan Nilai Jual Objek Pajak dapat diketahui dengan nilai perolehan baru. Dengan demikian, perhitungannya dilakukan dengan melihat jumlah transaksi pembelian lalu dikurangi biaya yang harus dibayarkan untuk menempati objek pajak tersebut dengan sebagaimana mestinya.
Sebagai catatan penting saat Anda membeli rumah, maka perhitungkanlah berapa besaran biaya yang harus dikeluarkan untuk proses renovasi, karena hal ini juga harus ditotal untuk perhitungan dalam menentukan NJOP.
Rumus Menghitung NJOP Per Meter
Anda sudah mengetahui penentuan Nilai Jual Objek Pajak, sekarang lanjut ke bagian kalkulasinya. Silahkan tentukan terlebih dahulu ketiga poin berikut untuk mengetahui NJOP.
- Luas tanah x NJOP/meter tanah = hasil dari total harga tanah
- Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = hasil dari total harga bangunan
- Harga tanah + harga bangunan = nilai jual rumah Anda
Untuk mempermudah Anda dalam memahami perhitungannya, silahkan perhatikan contoh berikut:
Luas tanah = 81 meter persegi
Luas bangunan = 51 meter persegi
NJOP/meter tanah = Rp3.000.000 per meter persegi
NJOP/meter bangunan = Rp4.000.000 per meter persegi
Luas tanah x NJOP/meter tanah = 81 x Rp3.000.000 = Rp243.000.000 (Harga tanah)
Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 51 x Rp4.000.000 = Rp204.000.000
(Harga bangunan)
Harga tanah + harga bangunan = Rp243.000.000 + Rp204.000.000 = Rp447.000.000 (Nilai jual rumah)
Kekurangan dan Kelebihan NJOP
Meskipun disebut-sebut sebagai patokan harga tanah dan properti, nyatanya NJOP memang mempunyai kekurangan dan kelebihan tersendiri.
Kekurangannya:
- Sistemnya tidak membedakan lokasi bangunan
- Harga tanah semakin naik
- Nilai persentase terus meningkat dari tahun ke tahun
Baca juga: 5 Faktor Utama yang Mempengaruhi Harga Tanah Kavling
Kelebihannya:
- Mudah dijadikan harga acuan
- Harganya mampu menyesuaikan wilayah
- Infrastruktur dan fasilitas yang disediakan semakin baik
- Nilai persentase masih ditentukan oleh kepala daerah (Gubernur)
Ketika sedang membahas NJOP, lazimnya kita aka menyinggung juga persoalan NJKP. Anda sudah membaca sampai sejauh ini, tidak ada salahnya untuk menambah ilmu lebih jauh seputar Nilai Jual Kena Pajak.
Apakah NJOP dan NJKP Itu Sama?
Tidak, keduanya berbeda. NJKP adalah besaran nilai jual objek yang akan dicantumkan ke dalam kalkulasi pajak terutang. Aturannya mengenai NJKP tertera pada Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Meskipun berbeda, faktanya NJKP sendiri merupakan bagian dari NJOP. Nilai Jual Kena Pajak selalu bergantung pada angka yang tertera pada NJOP.
Bisa Dipahami perbedaan dari keduanya sebagai berikut:
NJOP
- Harga rata-rata transaksi jual beli
- Penentuan disesuaikan dengan lokasi objek tanah dan bangunan
- Besaran persentase ditentukan sesuai Surat Keputusan Kepala Daerah
NJKP
- Besaran nilai objek pajak
- Disesuaikan dengan NJOP
- Persentase sudah ditentukan yakni 20% hingga 40%
Bagaimana, apakah Anda sudah memahami apa itu istilah NJOP dan NJKP dalam properti? Semoga penjelasan di atas bisa memberikan ilmu baru yang bermanfaat bagi para pembaca.
Sebagai informasi barangkali ada yang tertarik untuk mempersiapkan kenyamanan di masa mendatang, maka Anda bisa memulai dengan menyiapkan tanah untuk membangun rumah.
Nah, ada kabar baik Rahman Berkah Mandiri selaku developer tanah kavling terpercaya di Kabupaten Bekasi masih mempunyai beberapa titik lokasi. Pembaca bisa mengecek dulu harga tanah kavling bekasi yang kami tawarkan.
Tersedia tanah mulai dari 70 meter persegi dengan harga mulai dari 50 jutaan saja. Lokasi asli dan bisa langsung dicek melalui Google Maps, bila serius langsung tanya-tanya bersama admin kami siap menyediakan layanan konsultasi gratis untuk Anda yang mau beli tanah tapi masih ragu-ragu.
Semua orang bisa punya tanah, syarat mudah cukup sediakan Fotokopi KTP dan KK, kalau mau kredit juga bisa kami menyediakan pembayaran kredit angsuran ringan tanpa BI checking. Insyallah tidak ada riba, denda, apalagi sita kami mengutamakan prinsip transaksi syariah.